Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik koşullardaki değişiklikler nedeniyle mevcut kira bedelinin piyasa rayicine uymadığı durumlarda devreye girer. Bu yazıda, kira tespit davası şartları nelerdir sorusunun cevabını yasal çerçevede detaylıca ele alacağız.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiracının ödediği kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren en az beş yıl geçmişse veya yeni dönem için sözleşme yenilenmişse, taraflardan biri kira bedelinin mahkemece yeniden tespit edilmesini talep edebilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı ya da bu tarihe kadar karşı tarafa yazılı bir ihtar çekilmelidir. Bu şart sağlanmazsa dava o dönem için değil, bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu nedenle doğru zamanlama, davanın etkinliği açısından kritik önem taşır.

Kira Süresi Dikkate Alınmalı mı?

Evet, kira süresi ve sözleşme başlangıç tarihi önemli unsurlardır. Beş yılı dolmayan kira sözleşmelerinde kira tespiti için genellikle sadece TÜFE oranı dikkate alınır. Beş yılı geçen sözleşmelerde ise emsal kiralar ve rayiç bedeller de dikkate alınır.

Kira Tespit Davasında Hangi Belgeler Gereklidir?

Kira tespit davası açılırken mahkemeye sunulması gereken belgeler arasında kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, taşınmazın rayiç kira bedelini gösteren emsal kira listeleri ve varsa daha önceki tespit kararları bulunur. Eksiksiz belgelerle başvuru yapılması, sürecin hızlı ilerlemesine katkı sağlar.

Rayiç Bedel Ne Anlama Gelir?

Rayiç bedel, benzer konumdaki ve nitelikteki taşınmazların kira değeridir. Mahkemeler kira tespitinde bu bedeli dikkate alarak adil bir tespit yapar.

Kira Tespit Davasında Zam Oranı Nasıl Hesaplanır?

Beş yılın altındaki kira sözleşmeleri için zam oranı, TÜFE on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır. Ancak beş yılı geçen sözleşmelerde, TÜFE oranının yanı sıra piyasa rayiçleri ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak kira artışı belirlenir. Bu durum, daha adil ve güncel bir kira bedelinin oluşmasını sağlar.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davaları, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte ortalama 6 ila 18 ay arasında sonuçlanır. Davanın süresi, dosyadaki delil durumu, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi ve tarafların iş birliği düzeyine göre uzayıp kısalabilir.

Kira Tespit Davası Kime Karşı Açılır?

Bu dava, kira sözleşmesinde taraf olan kişilere karşı açılır. Kiraya veren, kiracıya; kiracı da kiraya verene karşı kira tespit davası açabilir. Ancak, tapu sahibi olmayan kişilere karşı dava açılması durumunda mahkeme davayı reddedebilir. Bu nedenle tarafların kim olduğu doğru şekilde tespit edilmelidir.

Tapu Sahibi Değilse Ne Olur?

Kira sözleşmesinin tarafı olan, ancak tapu sahibi olmayan kişiye karşı açılan davalarda mahkeme, tapu sahibi gerçek veya tüzel kişinin sürece dahil edilmesini isteyebilir. Bu durumda dava eksik taraf nedeniyle reddedilebilir ya da tamamlanması istenir.

Kira Tespit Davası Masrafları Nelerdir?

Kira tespit davası açılırken başvuru harcı, bilirkişi ücreti ve varsa vekalet ücreti gibi bazı giderler söz konusudur. Dava sonucunda haklı çıkan tarafın yaptığı masraflar genellikle karşı tarafa yüklenir. Ortalama dava gideri, taşınmazın niteliğine göre 1.500 TL ile 7.000 TL arasında değişebilir.

Ortalama Masraf Karşılaştırması

Masraflar, mahkeme süresine ve bilirkişi raporlarının sayısına göre değişiklik gösterebilir.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Ne İşe Yarar?

Mahkeme, kira bedelinin güncel rayiç değerini belirlemek amacıyla bilirkişi atar. Bu uzman kişiler, taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve emsal kira bedellerine göre değerlendirme yaparak rapor sunar. Bu rapor, hâkimin kararında belirleyici rol oynar.

Kira Tespit Davasında Karar Ne Zaman Uygulanır?

Mahkeme kararı, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Ancak dava geç açılmışsa veya ihtar süresi geç kalmışsa karar bir sonraki dönem için geçerli sayılır. Bu nedenle hem dava tarihi hem de ihtar süresi dikkatle takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıda “Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:

Kira tespit davası açmak için kira sözleşmesi şart mı?

Evet, kira sözleşmesinin yazılı veya şahitli olması dava açılabilmesi açısından önemlidir ve mahkeme sürecinde delil niteliği taşır.

Kira tespit davasında sadece TÜFE oranı mı dikkate alınır?

Beş yılın altındaki sözleşmelerde TÜFE oranı esas alınırken, beş yılı aşan sözleşmelerde rayiç kira bedelleri ve emsal kiralar da dikkate alınır.

Kira tespit davası kiracı tarafından açılabilir mi?

Evet, kiracı da kira bedelinin düşürülmesi ya da makul seviyeye çekilmesi talebiyle dava açabilir.

Dava sonuçlanmadan yeni kira bedeli geçerli olur mu?

Hayır, dava sonuçlanmadan önce eski kira bedeli geçerlidir; mahkeme kararından sonra geriye dönük fark hesaplanabilir.

Kira tespit davası her yıl açılabilir mi?

Hayır, kira tespit davası genellikle beş yıl dolduktan sonra açılır. Her yıl dava açılması mümkün değildir.

Kira tespit davasında hangi mahkeme yetkilidir?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

İhtarname göndermeden dava açılabilir mi?

İhtarname gönderilmeden dava açılabilir, ancak yeni dönemden önce gönderilmezse karar o dönem için geçerli sayılmaz.