Kentsel dönüşüm 2025 yılında, artan inşaat maliyetleri ve yeni yönetmeliklere bağlı olarak hem mülk sahipleri hem de yatırımcılar için daha dikkatli planlama gerektiren bir sürece dönüşmüştür. Bu yazıda kentsel dönüşümün güncel maliyetlerini, belirleyici faktörleri ve 2025 yılı itibarıyla dikkat edilmesi gereken detayları kapsamlı şekilde ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliyet Unsurları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm maliyetleri, sadece binanın yeniden inşa edilmesini değil, aynı zamanda proje geliştirme, yıkım, ruhsatlandırma, altyapı düzenlemeleri ve inşaat sonrası giderleri de kapsamaktadır. 2025 yılında artan döviz kuru, çimento, demir ve işçilik fiyatları doğrudan bu maliyetlere yansımaktadır.
İnşaat Girdi Maliyetleri
2025 itibarıyla en büyük maliyet kalemlerini inşaat malzemeleri oluşturur. Demir, beton ve çimento fiyatlarında yaşanan artışlar bir binanın toplam dönüşüm maliyetini doğrudan etkiler.
Ruhsat ve Harç Giderleri
İmar affı dışı kalan yapılarda kentsel dönüşüm süreci belediyelere ödenen ruhsat, yapı denetim ve çeşitli harçlarla daha da maliyetli hale gelmektedir. Bu kalemler bazı bölgelerde toplam maliyetin %10’una kadar çıkabilmektedir.
Proje Geliştirme ve Mimar Ücretleri
Bir binanın yeniden planlanması, mimar ve mühendis ücretlerini içerir. 2025’te ortalama bir proje çizimi için ödenecek tutar binanın büyüklüğüne göre değişmekle birlikte 150.000 TL ile 400.000 TL arasında değişmektedir.
Yıkım ve Hafriyat İşlemleri
Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcında yıkım ve hafriyat giderleri önemli bir kalemdir. Ortalama 5 katlı bir binanın yıkım ve hafriyat maliyeti 250.000 TL’yi bulabilmektedir.
2025 Yılında Ortalama Kentsel Dönüşüm Giderleri
Aşağıda örnek bir binanın (5 katlı, 10 daireli) 2025 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm için karşılaşabileceği temel maliyet kalemleri yer almaktadır:
| Maliyet Kalemi | 2025 Tahmini Tutar (TL) |
|---|---|
| Proje çizimi ve ruhsat giderleri | 250.000 |
| Yıkım ve hafriyat işleri | 250.000 |
| İnşaat malzeme ve işçilik | 5.000.000 |
| Denetim ve mühendislik ücretleri | 300.000 |
| Tapu, harç ve diğer vergiler | 150.000 |
| Toplam Tahmini Maliyet | 5.950.000 |
Devlet Destekleri ve Teşvikler 2025
Devlet tarafından verilen destekler, kentsel dönüşüm sürecinde büyük önem taşımaktadır. 2025 yılında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, hane başına 180.000 TL’ye kadar faizsiz kredi ve 750.000 TL’ye kadar düşük faizli kredi imkânı sunmaktadır.
Faiz Desteği Alınabilir mi?
Bakanlık, anlaşmalı bankalar üzerinden faiz desteği sağlayarak hak sahiplerine uygun ödeme planları sunmaktadır. Bu destekten faydalanmak için riskli yapı belgesi ve tapu kaydı şarttır.
Kira Yardımı Ne Kadar Oldu?
2025 itibarıyla büyük şehirlerde kentsel dönüşüm sürecine giren hak sahiplerine aylık 3.500 TL’ye kadar kira yardımı verilmektedir. Bu yardım süresi 18 aya kadar uzatılabilmektedir.
Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Payı
Bina sakinlerinin ortak karar vermesiyle başlayan kentsel dönüşüm sürecinde, genellikle maliyetin bir kısmı müteahhit tarafından üstlenilse de geri kalan harcamalar maliklere dağıtılmaktadır.
Yüzde Kaç Oy Gerekir?
2025 yılında da geçerli olan uygulamaya göre maliklerin %66’sının onayı ile bina dönüşüm sürecine alınabilir. Geri kalan maliklerin ise çoğunluk kararına uyması yasal zorunluluktur.
Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Anlaşmaları
Kat karşılığı anlaşmalar, müteahhit firmaların inşaat maliyetini üstlenip dairelerden bir kısmını almasıyla gerçekleşir. 2025’te bu oran İstanbul gibi büyük şehirlerde genellikle %50-%55 bandındadır.
Yüzde Dağılımı Nasıl Olmalı?
Yapılacak anlaşmalarda mülk sahiplerine %45-50 oranında yeni daire verilmesi adil kabul edilmektedir. Ancak arazi değeri, binanın konumu ve proje büyüklüğü bu oranları etkileyebilir.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Doğru müteahhit seçimi, imar planına uygunluk, yapı denetim raporları ve noter onaylı sözleşmeler bu süreçte kritik önem taşır. Ayrıca tüm hak sahiplerinin süreç hakkında bilgilendirilmesi ve ortak karar alınması uzun vadeli sorunları engeller.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda kentsel dönüşüm maliyeti 2025 ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kentsel dönüşümde ortalama maliyet ne kadar oldu?
2025 yılı itibarıyla 10 daireli bir binanın ortalama kentsel dönüşüm maliyeti 6 milyon TL’ye yaklaşmaktadır, bu rakam malzeme kalitesi, müteahhit teklifi ve konum gibi etkenlere göre değişiklik gösterebilir.
Kentsel dönüşüm için devlet yardımı veriliyor mu?
Evet, 2025’te devlet hak sahiplerine faizsiz kredi, düşük faizli kredi ve aylık kira yardımı gibi destekler sunmaktadır, bunlardan faydalanmak için yapı risk raporu ve tapu şartı aranır.
Kat karşılığı kentsel dönüşümde maliklere ne kadar daire düşer?
Kat karşılığı anlaşmalarda genellikle mülk sahiplerine toplam bağımsız birimlerin %45 ila %50’si arasında bir oran sunulmaktadır, bu oran binanın değeri ve konumuna göre farklılık gösterebilir.
Kentsel dönüşüm kaç kişi ile yapılır?
Bir binada maliklerin %66’sının onayı ile kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir, çoğunluk sağlandığında azınlık karara uymak zorundadır ve mahkemeye başvurma hakkı da bulunabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde yıkım ve hafriyat kim tarafından yapılır?
Bu işlem genellikle anlaşma yapılan müteahhit firma tarafından gerçekleştirilir ancak kat maliklerinin inisiyatifi ile özel olarak da organize edilebilir ve maliyetleri değişkenlik gösterebilir.
Riskli yapı tespiti olmadan dönüşüm yapılabilir mi?
Hayır, kentsel dönüşüm sürecinin resmi olarak başlaması için binanın riskli yapı ilan edilmesi gereklidir, bu rapor olmadan süreç yasal açıdan ilerletilemez.
Kentsel dönüşümde ruhsat alma süresi ne kadar sürer?
İlgili belediyeden alınacak ruhsat işlemleri ortalama 30 ila 60 gün içinde tamamlanmaktadır ancak evrak eksikliği ve projede revizyonlar olması bu süreyi uzatabilir.
Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi nasıl yapılmalı?
Yetki belgesi olan, referans gösterebilen, mali açıdan güçlü ve geçmiş projelerinde sorun yaşanmamış firmalar tercih edilmelidir, noter onaylı sözleşmelerin imzalanması tavsiye edilir.
