Ev sahipleri ve kiracılar arasında en çok merak edilen konulardan biri olan kira zammı ne zaman yapılır, her yıl belirli dönemlerde gündeme gelmektedir. Özellikle kira sözleşmesinin yenileneceği tarihlerde hem artış oranı hem de yasal düzenlemeler dikkatle takip edilmektedir. Türkiye’de kira artışı, Borçlar Kanunu ve TÜFE verilerine göre düzenlenir. Bu yazımızda kira artışının hangi dönemlerde yapılabileceğini, yasal sınırları ve dikkat edilmesi gereken önemli detayları ele alıyoruz.
Kira Zammı Hangi Dönemde Yapılır?
Kiraya zam yapılacak tarih, genellikle kira sözleşmesinin yıldönümünde gerçekleşir ve bu tarih dışında keyfi bir şekilde zam yapılması mümkün değildir. Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında zam yalnızca yılda bir defa ve sözleşmede belirtilen tarihte geçerli olmak üzere yapılabilir. Kiracının, kontratın başlangıç tarihine göre zam yapılmasını beklemesi gerekir ve ev sahibi bu sürenin dışında zam talep edemez.
Kira Artışı Yasal Sınırlamalara Tabi midir?
Kira artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenir ancak bazı dönemlerde devlet tarafından üst sınır getirilebilir. Son yıllarda konut kiralarında %25’lik tavan zam oranı yürürlükte tutulmuştur ve bu sınırın dışına çıkılması yasal olarak mümkün değildir. Bu uygulama, kira fiyatlarındaki dengesiz artışı önlemeye yönelik alınan bir önlemdir ve ev sahipleri bu sınırı aşamaz. Kiracıların bu konuda yasal haklarını bilmeleri önemlidir.
TÜFE Ortalaması Nasıl Hesaplanır?
TÜFE ortalaması, Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay yayımladığı verilerden hesaplanır ve kira artışına temel teşkil eder. Kiraya yapılacak artış, bu oran üzerinden belirlenir ve sözleşmede aksi belirtilmemişse başka bir oran uygulanamaz.
%25 Zam Sınırı Hangi Kira Türleri İçin Geçerlidir?
%25’lik artış sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir ve işyeri kiralarında bu sınır uygulanmamaktadır. İşyeri kiralarında taraflar serbest şekilde anlaşarak TÜFE oranı üzerinde artış yapabilir.
Ev Sahibi Kiraya Keyfi Zam Yapabilir mi?
Ev sahibi, sözleşmede belirtilmeyen zamanlarda kiraya zam yapamaz ve kiracıyı bu konuda zorlayamaz. Keyfi zamlar hukuka aykırı olup kiracının kabul etmemesi durumunda geçersiz sayılır.
Zam Talebi Yazılı Olarak mı Yapılmalı?
Zam talebi sözlü yapılsa bile geçerli olur ancak yazılı şekilde yapılması her iki taraf için de hukuki anlamda daha güvenlidir. Yazılı belge, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Kiracı Zamma İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, yasal sınırların üzerinde yapılan bir artışa itiraz edebilir ve bu durumda hakem heyeti veya mahkemeye başvurma hakkı doğar. Bu süreçte kira ödemesi yasal orana göre yapılmalıdır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmeli mi?
Sözleşmede artış oranının açıkça belirtilmesi, hem kiracı hem de ev sahibi açısından netlik sağlar ve ilerideki hukuki sorunları önler. Belirsiz oranlar yerine TÜFE’ye endeksli net oranlar yazılmalıdır.
Sözleşmede Hiçbir Oran Yazmazsa Ne Olur?
Eğer kira sözleşmesinde artış oranı yazmıyorsa, Borçlar Kanunu devreye girer ve TÜFE ortalaması uygulanır. Bu durumda tarafların keyfi artış belirleme hakkı olmaz.
Eski Sözleşmelerdeki Artış Hükmü Geçerli midir?
Sözleşmede belirtilen oran, yeni yasal sınırlamaların üzerindeyse geçerliliğini yitirir. Yeni yasal düzenlemeler daima önceliklidir ve kiracı bu durumu göz önünde bulundurmalıdır.
Kira Tespit Davası Hangi Durumda Açılır?
Ev sahibi, kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını düşünüyorsa ve 5 yıllık süre dolmuşsa kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.
5 Yıl Dolmadan Dava Açılabilir mi?
5 yıl geçmeden yalnızca fahiş kira farkı söz konusuysa kira tespit davası açılabilir. Ancak bu tür davaların kabulü için ciddi bir fiyat dengesizliği olmalıdır.
Davadan Sonra Kira Ne Zaman Artar?
Mahkeme kararından sonra yeni kira bedeli, dava açıldığı tarihten itibaren geçerli olur ve geçmiş dönem farkları da talep edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda kira zammı ne zaman yapılır konusu ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kira zammı yılda kaç kez yapılabilir?
Kira artışı yılda yalnızca bir kez yapılabilir ve bu tarih, sözleşmenin yıldönümüne denk gelir.
Ev sahibi zam yapmazsa kiracı ne yapmalı?
Ev sahibi yasal artışı yapmıyorsa kiracı kira bedelini aynı şekilde ödemeye devam eder ve yükümlülüğünü ihlal etmiş sayılmaz.
%25 zam sınırı tüm kiracılar için geçerli mi?
%25’lik zam sınırı sadece konut kiracılarını kapsar, işyeri kiralarında bu sınır uygulanmaz.
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Artış oranı, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması baz alınarak belirlenir ve bu oran sözleşmede yazmıyorsa otomatik olarak geçerlidir.
Kiracı, ev sahibinin istediği zammı kabul etmek zorunda mı?
Kiracı, yasal sınırların dışındaki zamları kabul etmek zorunda değildir ve bu durumda hukuki yollara başvurabilir.
Sözleşmede belirtilen oran değiştirilebilir mi?
Taraflar anlaşırsa sözleşmedeki oran değiştirilebilir, ancak tek taraflı değişiklik geçersizdir.
Kiracı zam yapılmadığı halde kira ödemesini artırırsa ne olur?
Kiracı, sözleşmede belirtilen ya da yasal oran dışında kira ödemek zorunda değildir; aksi halde fazladan ödediği tutarı geri talep edebilir.
